3과목 펀드투자
「 제 1장 부동산펀드 법규 」
<부동산펀드>
- 펀드재산의 50%를 초과하여 부동산 등에 투자하는 집합투자기구
- 자본시장법 시행으로 투자비율, 범위가 달라짐
└ 부동산 관련 권리에 투자
└ 부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출
└ 부동산 관련 금전채권, 증권, 파생상품 등에 투자
- 공모 REITs : 50인 이상의 투자자로부터 공모방식으로 설립, 자본시장법의 적용을 받는 펀드
<자본시장법상 부동산펀드의 형태>
| 법적 형태 | 집합투자규약 | 설정, 설립 주체 |
| 부동산투자신탁 | 신탁계약서 | 집합투자업자 |
| 부동산투자회사 | 정 관 | 발기인 |
| 부동산투자유한회사 | 정 관 | 집합투자업자 |
| 부동산투자유한책임회사 | 정 관 | 집합투자업자 |
| 부동산투자합자회사 | 정 관 | 집합투자업자 |
| 부동산투자합자조합 | 조합계약 | 집합투자업자 |
| 부동산익명조합 | 익명조합계약 | 집합투자업자 |
<부동산펀드가 투자할 수 있는 증권>
- 채무증권 : 국채, 지방채, 특수채, 사채, 기업어음증권
- 지분증권 : 주권(주식), 신주인수권, 출자증권, 출자지분 등
- 수익증권
└ 금전신탁계약에 의한 수익권이 표시된 수익증권(신탁업자 발행)
└ 수익권을 균등분할 표시한 펀드(집합투자업자 발행)
- 투자계약증권 : 주로 타인이 수행한 공동사업의 결과에 따른 손익을 귀속 받는 계약상의 권리 표시
- 파생결합증권 : ELS, DLS, ELW, ETN 등
- 증권예탁증권 : DR, KDR, EDR, GDR 등
Tip. 자본시장법상 부동산펀드가 투자할 수 있는 증권은 6종
<부동산펀드 환매금지 및 상장 의무>
- 환매금지형부동산펀드
└ 부동산펀드를 설정하는 경우에는 당해 부동산을 환매금지형펀드로 설정하도록 의무화
→ 단, 조기에 현금화가 가능한 부동산펀드는 예외
└ 공모부동산투자신탁이나 공모부동산투자회사는 투자자의 환금성 보장을 위해 펀드 발행일로부터 90일 이내에 해당 부동산펀드를 증권시장에 상장 ( = 상장의무 )
- 공모부동산펀드
└ 상장의무 有 : 부동산투자신탁, 부동산투자회사
└ 상장의무 無 : 부동산투자유한회사, 부동산투자유한책임회사, 부동산투자합자회사, 부동산투자합자조합, 부동산투자익명조합
- 사모부동산펀드 : 사모인 경우에는 어떤 형태이든 상장의무 X
Tip. 공모여도 투자신탁, 투자회사 아닌 경우는 상장의무 X
<부동산펀드의 주요 운용대상>
- 부동산펀드
└ 부동산 : 민법상 토지와 그 정착물
- 대출형부동산펀드
└ 부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출(PF)
- 개발형부동산펀드, 임대형부동산펀드, 권리형부동산펀드
└ 대통령령으로 부동산에의 투자 : 부동산개발, 관리 및 개량, 임대 및 운영방법, 권리(지상권, 지역권, 전세권 등)
└ 금전채권에 투자, 분양권에 투자
- 증권형부동산펀드
└ 대통령령으로 증권에의 투자 : REITs가 발행한 주식, 부동산개발회사가 발행한 증권, 유동화증권, 주택저당증권
tip. 증권 : 수익증권, 집합투자, 유동화
- 파생상품형부동산펀드
└ 부동산을 기초자산으로 한 파생상품
<공모, 사모부동산펀드에 동일하게 적용되는 규제>
부동산 취득 후 처분제한
- 국내부동산 : 1년 이내 처분금지 (주택이나 비주택이나 1년)
└ 미분양주택은 예외
- 국외부동산 : 집합투자규약에서 정한 기간 이내에 처분금지
- 예외 : 부동산개발사업에 따라 설치한 토지, 건축물 분양 경우, 부동산펀드가 합병이나 해지 or 해산되는 경우
개발 시행전 토지 처분 금지
- 건축물, 기타 공작물이 없는 토지로서 그 토지에 대해 부동산개발사업 시행 전 해당 토지에 대한 처분금지
- 예외 : 부동산펀드가 합병이나 해지 or 해산되는 경우, 토지 처분이 불가피한 경우
Tip. 취득, 처분 → '실사보고서' 제출해야함
<부동산펀드의 금전대여>
- 자본시장법상 펀드재산 운용 시 금전대여는 원칙적으로 금지
- 부동산펀드는 펀드재산으로 부동산개발사업을 영위한 법인(부동산신탁업자, 투자회사 등)이 요건충족 시 금전대여 O
- 대여금 한도 : 펀드순자산액의 100%
- 허용요건
└ 집합투자규약에서 금전대여에 관한 사항을 정했을 것
└ 집합투자업자가 부동산에 대해 담보권을 설정, 시공사 등으로부터 지급보증을 받는 등 대여금 회수를 위한 수단 확보
└ 사모부동산펀드는 요건을 충족하지 않아도 됨
<부동산펀드의 제3자 업무위탁>
- 집합투자업자는 본질적 업무(신탁계열 체결, 해지, 투자유한회사 등 설립, 펀드재산의 운용, 운용지시, 펀드재산 평가 등)에 대해 제 3자에게 위탁 X
- 예외 : 부동산펀드의 집합투자업자는 부동산개발 및 부수업무, 부동산의 관리, 개량 및 부수업무, 부동산임대, 운영 및 부수업무 등과 같은 업무의 일부를 제3자에게 위탁 가능
Tip. 취득, 처분 → 실사보고서 개발사업투자 → 사업계획서
「 제 2장 부동산펀드 영업 」
<자본시장법의 부동산펀드 종류>
- 실물형 부동산펀드 : 펀드재산의 50%를 초과해 부동산에 투자
└ 임대형 부동산펀드 : 부동산을 취득해 임대사업을 영위한 후 매각
└ 개량형부동산펀드 : 부동산을 취득해 개량 후 단순히 매각 or 임대사업 영위 후 매각 (=가치상승 후 팜)
└ 경, 공매형 부동산펀드 : 경매 or 공매부동산을 취득해 단순히 매각 or 임대사업 영위 후 매각 (=싸게 사 제가격에 팜)
└ 개발형 부동산펀드 : 부동산 매입 후 부동산개발사업을 통해 개발된 부동산을 분양 or 임대 후 매각
- 대출형 부동산펀드
└ 펀드재산의 50%를 초과해 부동산개발과 관련된 법인에 대한 대출형태의 투자행위를 하는 부동산펀드
└ 전통적인 부동산펀드
- 재간접형 부동산펀드 (Fund of Fund : 펀드에 투자하는 펀드)
└ 펀드재산의 40% 이상을 부동산펀드에 투자하는 펀드
└ 주로 해외증권시장에 상장된 글로벌리츠에 포트폴리오를 구성해 투자
- 증권형 부동산펀드
└ 펀드재산의 50%를 초과해 부동산과 관련된 증권에 투자하는 펀드
<펀드의 설립국가 기준에 따른 부동산펀드 분류>
- 국내펀드(역내펀드, On-shore Fund)
└ 국내법령에 의거하여 설정, 설립, 국내 금융감독기관의 감독을 받는 펀드
- 외국펀드(해외펀드, 역외펀드, Off-shore Fund)
└ 외국법령에 의거하여 설정, 설립, 외국 금융감독기관의 감독을 받는 펀드
└ 자국 내에서의 과다한 규제를 회피 or 자국 대비 유리한 세제 혜택을 받기 위함
└ 조세피난처(Tax heaven)에 국적을 둔 펀드 多
<펀드의 법적 형태 기준에 따른 부동산펀드 분류>
- 신탁형펀드
└ 계약형 펀드, 신탁계약에 의거해 설정
└ 법인격 X , 수탁회사가 펀드 수행
└ 부동산투자신탁 등
- 회사형 펀드
└ 회사 형태로 설립되는 펀드
└ 법인격 O
└ 부동산투자유한회사, 부동산투자합자회사 등
- 조합형펀드
└ 법인격 X
└ 투자합자조합 (업무집행조합원 1인 + 유한책임조합원 1인)
└ 투자익명조합 (영업자 1인 + 익명조합원 1인)
<펀드자금의 모집방식>
- 공모펀드
└ 50인 이상의 자금모집
└ 일정제한 X , 투자제한 X , 일반적인 투자방법 , 투자자보호 규정이 엄격하게 규정
Tip. '50인 이상', '불특정다수' 라는 수식이 공모와 함께 항상 따라 붙음
- 전문투자형 사모펀드
└ 적격투자자(전문투자자) or 소수투자자(49인 이하)를 대상, 49인 산정 시 해당 펀드 증권의 발행총액수의 10% 이상을 투자하는 경우에는 그 펀드의 수익자 수도 포함하여 계산
└ 사모펀드는 공모펀드보다 제한이나 규제가 완화 or 면제, 투자자보호 규정 적용 X
<해외부동산투자의 필요성>
- 글로벌 자산시장에서 부동산이 차지하는 비중 상승
- 다른 자산과의 상관관계가 낮음
- 다양한 펀드투자자의 욕구 충족
- 연금성격의 펀드에서 안정적이고 장기적인 투자운용대상으로 적합
<사전특정 여부에 따른 부동산펀드의 분류>
- 사전특정형 (Project 펀드)
└ 펀드자금을 모집하기 이전에 사전적으로 펀드의 투자대상자산 or 투자방식 특정
└ 펀드자금을 모집한 후에 사전에 특정된 투자대상자산에 투자하는 방식의 펀드
└ 자금모집 용이
- 사전불특정형 (Blind 펀드)
└ 펀드자금을 모집하기까지는 펀드의 투자대상자산 or 투자방식을 특정 X
└ 펀드자금을 모집한 이후에 펀드의 투자대상자산을 발굴해 투자하는 방식의 펀드
└ 투자자는 집합투자업자의 딜소싱 및 자산관리 등을 비롯한 펀드운용능력을 믿고 투자
└ 집합투자업자는 펀드재산을 자기 책임 하에 투자
└ only 경, 공매형 부동산펀드
<임대형부동산펀드>
- 실물형부동산펀드, 매입&임대방식의 부동산펀드
- 부동산을 취득한 후 임대하여 임대소득을 획득, 매각하여 매각차익을 획득하는 펀드 = 임대수익 + 자본소득
- 업무용 부동산 or 상업용부동산 등과 같은 수익성 부동산을 대상
- 수익 : 임대기간에 적정수준의 임대료 확보
- 위험 : 공실률, 관리비, 추가비용 발생 (제반경비)
- 주요 점검사항
└ 해당 부동산이 속한 시장과 지역의 향후 성장성 분석
└ 경제상황에 따른 임대료 현황과 추이, 상권 등 분석
└ 공실률 현황과 추이 분석
└ 기타 소득 및 차입 규모, 대출이자의 적정성 확인
<개량형부동산펀드>
- 부동산의 용도를 변경한다든지 리모델링 실시
- 자산의 가치를 제고해 매각하거나 임대 운영 후 매각하여 투자수익 취득
- 수익&위험
└ 취득한 부동산의 적극적인 개량을 추구, 개량을 통해 부동산의 가치, 즉 자산가치 및 수익가치 증대
└ 개량에 소요되는 비용 대비 임대수익 및 매각차익이 기대해 미치지 못하는 경우, 펀드의 수익률을 떨어뜨림
→ " 임대수익 + 매각차익 < 개량비용 " => 펀드 수익률 ↓
└ 인, 허가가 지연되거나 수정보완과정에서 부대비용이 발생할 위험
└ 민원 발생이 소송으로 이어지는 위험에 직면
- 주요 점검사항
└ 개량비용 대비 매각차익의 증가 or 임대수익 및 매각차익의 증가에 대해 사전적인 점검 필요
└ 개량비용은 일종의 자본적지출이기 때문에 개량비용의 규모가 적지 않음 (자본적지출 = 개량비용)
<경, 공매형 부동산펀드>
- 사전불특정형(Blind) 방식
- 가치투자형 부동산펀드
- 저평가된 부동산을 경, 공매 방식으로 취득해 매각 or 임대 후 매각하는 운용전략을 가지는 펀드
- 수익 : 저평가된 부동산을 취득 후 자본소득 및 임대소득 획득
- 위험 : 투자수익의 제한성, 수익기간 확보, 저평가된 부동산 확보, 각종 권리관계 파악
- 주요 점검사항
└ 부동산 운용전문인력의 전문성 보유 여부
└ 경, 공매형부동산펀드 규모의 적정성 여부
└ 규모가 너무 큰 경우 : 경공매형 부동산을 편입할 때까지 미운용자금 비중 상승 → 수익률하락
└ 규모가 너무 작은 경우 : 소수의 경, 공매형부동산에 집중 → 리스크 증가
└ 체계적이고 투명한 펀드운용 가능성 여부, 펀드 관련 비용의 적정성 여부
<개발형 부동산펀드>
- 직접개발방식 부동산펀드
- 투자비율 제한 X : 펀드재산의 50% 초과하여 부동산개발사업에 투자
- 개발사업 시 '사업계획서'를 작성, 감정평가업자로부터 확인 후 인터넷 등에 공시 (사업계획서 사전작성 의무화)
- 주요 점검사항
└ 사업계획서 검토, 사업성 검토, 임대나 분양 가능성 검토
└ 토지매입 및 인, 허가 여부 확인
└ 우량한 시공사 참여 여부 확인
<대출형 부동산펀드>
- 프로젝트 파이낸싱형 부동산펀드
└ 출자(Equity Financing) 방식, 대출(Debt Financing) 방식
└ 대규모, 장기
└ 비소구, 제한소구 금융
└ 부외금융 : 시행사의 부채로 들어가지 X
└ 위험배분이 가능
- 대출형부동산펀드에서 시행사 등에 대출을 할 때, 부동산에 대해 담보권을 설정하거나 시공사등으로부터 지급보증을 받는 등 대출금을 회수하기 위한 적절한 수단을 확보(대출채권담보장치 확보)
- 수익 : 대출이자와 대출원금
- 위험 : 시행사의 개발사업 관련 위험
- 주요 점검사항
└ 시행사의 사업부지 확보관련
└ 시공사의 신용평가등급 관련
└ 지급보증 or 채무인수한 시공사의 신용평가등급 확인, 투자적격등급인 BBB(-) 이상
└ 해당 시공사의 건설도급 순위 점검
└ 시행사의 인, 허가 관련 : 행정당국 인, 허가 획득 여부
└ 부동산개발사업의 사업성 관련
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