「 제 3장 부동산펀드 투자 」
<경제여건, 금융시장여건과 부동산시장>
- 경제여건
└ 국민소득 : 민간소비, 투자(설비, 건설), 정부지출, 순수출, 등으로 구성 ( Y = C + I + G +NX )
└ 소비가 줄으면 도소매용 부동산에 부정적 영향
└ 투자가 늘면 산업용 부동산, 사무용 부동산에 긍정적 영향
└ 지역 및 국가 경제 상황은 세 가지 부동산 하부시장 중에서 특히 공간시장의 수요 측면에 직접적 영향
└ 개발시장 : 건설, 대체 원가가 시가보다 낮음
└ 공간시장 : 임대차(임대료, 점유율)
└ 자산시장 : 매매, 시장요구 자본환원율(캡레이트)
- 금융시장
└ 금융시장의 투자여건 변화에 상당한 영향
└ 다른 자산에 대한 시황을 파악
└ 금리 상황과 향후 금리 변화를 수시로 파악 必
< 거시경제변수 >
- 경제성장(Y) : 경제성장 상승 → 임대수요 증가 → 임대료 상승 → 매매가격 상승
- 소비(C) : 부동산가격 상승 → 소비증가(자산효과)
- 투자(I) : 토지가격 상승 → 토지사용량 감소 → 보완적 자본투자 감소
- 순수출(NX) : 부동산가격 상승 → 생산비 상승 → 수출감소, 수입증가
- 총공급
└ 부동산가격 상승 → 근로의욕저하 → 노동생산성 감소
└ 주택가격 상승 → 노동의 지역 간 이동감소 → 인력수급 어려움 → 임금상승
└ 임대료 상승 → 생산비 상승
- 총통화 : 통화량 상승 → 물가 상승 → 부동산가격 상승
- 물가 : 물가 상승 → 부동산가격 상승(인플레이션 헤지 효과)
- 주가 : 주가 상승 → 부동산가격 상승
- 이자율 : 이자율 상승 → 부동산가격 하락
<부동산경기변동>
- 지역별, 규모별, 유형별로 다름
- 4국면으로 나눠짐
- 경기순환 곡선
- 호황 국면
└ 거래가 활기를 띠고 거래가격이 계속 상승
└ 매도인은 거래 성립을 미루고 매수인은 거래 성립을 앞당기려 하는 분위기 (매도인 - 미루기 / 매수인 - 당기기)
└ 건축허가신청이 급격하게 늘어나고 그 증가율도 계속 상승
- 경기후퇴 국면
└ 매도인 우위시장에서 매수인 우위시장으로 전환하는 분위기
└ 후퇴국면이 장기화되면 공실률이 점차 늘어남
- 불황 국면
└ 부동산가격이 지속적으로 하락, 금리가 높아지는 경향
└ 이전의 부동산경기가 심하게 과열되었을수록 불황의 깊이는 깊은 편
└ 부동산시장에서 매수인이 더욱 우위
└ 건축허가신청의 건수가 지속적으로 감소
- 경기회복 국면
└ 부동산 거래와 관련된 고객 수가 감소하던 것이 멈추고 조금씩 증가하기 시작
└ 공실률이 줄어들기 시작
- 타 경기 관계
└ 부동산경기는 일반 경기에 비해서 후행하거나 동행하는 것으로 알려져 있음
└ 주가지수와 비교하여도 부동산경기가 주가지수(주가시장 경기)에 후행
<부동산시장의 특징>
- 수요자와 공급자 수의 제약
└ 부동산시장에 참여하는 수요자와 공급자는 일정한 지리적 범위 내로 한정
└ 위치의 고정성으로 인해 부동산시장은 근본적으로 지역성을 띰
- 부동산상품의 비동질성 : 대량생산하기에는 원천적인 한계 有
- 정보의 비공개성 및 비대칭성 : 부동산을 거래하는 당사자 간의 상호이익을 위해 부동산 관련 정보를 왜곡하거나 은폐
- 높은 거래비용 : 부동산 거래 위축, 거래형태를 왜곡시킬 여지 O
<부동산시장 & 정부>
- 시장실패
└ 독과점 : 공정거래법, 부당거래규제 등과 같은 정책이 필요
└ 외부효과(External Effect) : 부담과 보상 등을 통해 부동산시장을 정상화 ( ex. 쓰레기소각장 → 주택가격하락 )
└ 정보의 비대칭성 : 불특정 다수가 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 제도의 개선 필요 ( ex. 매수자에게 정보X )
- 정부실패
└ 정책실행을 위한 충분한 정보의 미확보, 부정적인 외부효과, 비용과 수익의 분리 등
- 시장실패시 정부가 개입
└ 수요정책 : 부동산담보대출기준금리를 조정, 부동산담보대출 규제, 주택담보대출 세제혜택 조정, 임대료 보조
└ 공급정책 : 용도지역&지역제, 개발제한구역(그린벨트)제도, 택지개발사업, 도시개발사업, 정비사업
└ 가격정책 : 분양가 상한제, 임대료 상한제
└ 조세정책 : 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 개발부담금
→ 부동산의 취득, 보유, 처분단계별 관련 조세를 적용하며 수요를 조절하고 개발이익을 환수함으로써 공급을 조절
<부동산펀드 투자 방법>
- 자산운용사가 투자대상 부동산 운용에 전문성을 잘 갖추고 있는지 확인해야 함
- 부동산펀드에 투자하는 것은 증권을 보유하게 되는 것이기에 증권을 시장에서 매매하는 것이 가능하나, 펀드는 순자산가치보다 할인되어 거래되는 것이 일반적임
- 부동산펀드가 청산되기 전에 중도에 집합투자증권을 매각한다면 일정 부분 손실을 감수해야만 할 경우가 발생
<부동산펀드 투자시 검토사항>
- 자산분석 : 투자의 알파와 오메가는 부동산의 입지(Location)
- 부동산시장 분석 : 임대료나 공실률의 추이
- 운용회사 분석 : 과거 운용실적과 시장의 평판 (업계 내 평판 보기)
- 투자전략
└ 핵심전략 : 보수적인 낮은 리스크, 낮은 기대수익, 우량부동산투자가 주된 전략
└ 핵심플러스전략 : 핵심전략보다 높은 수익을 추구하는 전략
└ 가치부가전략 : 중위험-고수익을 추구하는 전략 (가치높여파는)
└ 기회주가전략 : 고위험을 감수하며 최고의 수익을 추구하는 전략 (고위험 고수익)
- 투자구조 : 위험선호도에 적합한지, 어떤 투자전략 유형으로 분류될 수 있는지, 관계를 이해하는 것은 필수적
- 펀드의 기대수익 : 시나리오별 기대수익률 분석, 민감도 분석 필요
- 펀드 투자비용 : 투자실행 발생 비용 + 수수료비용, 이익분배금 지급시 세금 + 청산배당금 지급시 세금 등 고려
「 제 4장 부동산펀드 리스크관리 」
<대안투자(부동산투자)>
- 대체적 자산군에 투자하는 것 or 대체적 전략으로 투자하는 것
- 투자대상으로는 짧은 역사를 가짐
- 전통적인 투자에 비해 유동성이 낮음
- 투자 포트폴리오에서 보편적이지 않은 보기 드문 투자형태
- 장기 투자가 대부분으로 장기간 환매불가기간이 有
- 높은 수수료
- 전통적 투자자산과의 상관관계가 낮은 성향
- 투명한 공개시장에서 대량으로 거래가 이루어지지 않아 공정가치를 평가하는 데에 어려움 有
- 실제 거래 시에 거래가격은 개별적인 가치평가된 가격이 아니라 협상에 따라 달라짐
- 성과 비교의 기준이 되는 적절한 벤치마크가 없으며, 절대적 수익률을 고려
- 투자 or 운용역의 전문성에 의존하는 경우 多
<부동산투자 위험 종류>
- 사업상위험 : 부동산 사업 자체로부터 연유하는 위험
└ 시장 위험 : 시장 상황에 따른 수요, 공급변화는 부동산투자의 수익성에 대한 위험을 증대시키는 요인
└ 운영 위험 : 부동산관리, 근로자파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭
└ 입지 위험 : 경영 및 관리 위험
- 금융위험 : 부채(타인자본)를 사용하여 투자하게 되면 지분수익률 증가 (지렛대 효과=레버리지 효과)
- 법적위험 : 부동산투자의 의사결정은 정부정책, 지역지구제, 토지이용규제 등 법적환경아래서 이루어짐
- 인퓰레이션 위험 : 투자수익(현금유입)의 현재가치 하락위험, 투자의 요구수익률도 그만큼 ↑
- 유동성위험 : 유동성 위험이 매우 큰 자산
<부동산투자 위험관리절차>
- 위험식별
└ 위험 발생의 근원을 인식, 위험 인자의 유형과 특성을 파악함으로써 특정 상황을 이해하는 단계
└ 시장 및 사업 위험, 프로젝트 위험, 거시적 위험 등이 부동산투자의 주요 위험 인자
- 위험분류
└ 위험 인자를 유형과 특성으로 분류하여 각 위험 인자들 사이의 상호 관련성을 파악하는 단계
└ 특정 위험 상황과 성격에 부합하는 분석기법과 대응 전략을 설정
└ 위험 : 통제 가능 위험 & 통제 불가능 위험
- 위험분석
└ 식별된 위험 인자의 중요도를 파악함으로써 대안설정과 전략수립의 가능 여부를 판단하는 단계
└ 위험 대응전략 : 위험회피, 위험감소, 위험보유, 위험전가
Tip. 부동산투자 위험관리 절차 : 위험식별 → 위험분류 → 위험분석 → 위험대응
위험대응 4가지는 식별, 분류, 분석을 통해 나오는 것 => 회피, 감소, 보유, 전가
<위험관리방안>
- 가격변동 위험
└ 파생상품을 활용 → 파생상품은 부동산관련지수들이 없음
- 유동성 위험
└ 사전옵션계약 : 개발사업자가 완성된 부동산지분을 확정가격에 매각한 사전옵션계약을 맺어, 유동성 ↓
└ 풋백옵션 : 투자자가 부동산 매매계약을 맺으면서 일정기간이 지난 이후, 부동산 매도자에게 되팔 권리
- 관리운영 및 임대 위험
└ 임차인과의 장기임대계약을 맺는 방법
└ 전문 관리업체와의 장기운영계약을 통해 아웃소싱하는 방법
└ 리싱패키지 : 통제할수 없는 외부시장 변화의 대응을 위해 통제가능한 내부여건을 변화시킨 적극적 대응 전략
- 개발 위험
└ 시공사와 건설과정에서 설계, 자재조달, 인허가 등 각종 절차를 일괄적으로 부담시키고 건설비도 계약시 확정
→ 확정가격에 의한 일괄도급계약 (Fixed Price and Lump-Sum Turn-Key Contract)
- 비체계적 위험
└ 부동산 부문별로 분산투자를 하는 방법
└ 지역별로 분산투자를 하는 방법
└ 부동산펀드나 부동산투자회사와 같은 부동산 간접투자
<경, 공매형 부동산펀드 리스크>
- 실물자산을 시장가격보다 저렴하게 매입한 후 임대수익을 얻고, 재매각함으로써 시세차익을 GET
- 가장 변수는 우량물건 확보
- 경락을 받아야 하기 때문에 경쟁 치열
- 일정 규모 이상의 물건을 확보해야 하기 때문에 타 펀드보다 제한요소 多
- 매입단계리스크
└ 투자자산 확보의 위험 : 양호한 대형 물건이 드물고, 지열한 경쟁으로 인해 일정 규모 이상의 투자자산 확보가 어려움
└ 운용인력의 전문성 : 임대형, 대출형부동산펀드의 수익률보다 현저히 떨어짐
└ 법률위험 : 경, 공 절차 복잡, 사전 법률 검토 선행
└ 자산평가의 위험 : 입찰가격 높게 설정 시 임대수익 하락과 재매각 시 가격 하락에 따른 수익률 저하
└ 비용증가 위험 : 펀드 보수가 연 3% 수준에 달하여 상당한 고비용 구조
- 매각단계리스크 : 개별적특성 때문에 항상 위험 존재
<경, 공매형 부동산펀드 리스크관리 방안>
- 투자자산평가 위험 : 사전검토를 통해 운용사가 조기상환 하는 위험 방지, 펀드수익률에 대한 안정성 도모
- 법률 리스크 : 경매는 명도책임이 낙찰자에게 有
- 자산처분 위험
└ 투자자산의 처분 지연으로 펀드 청산이 지연되어 환매대금 지급이 어려운 경우 발생 가능
└ 타 펀드 편입 부동산에 비해 상대적으로 선호도나 유동성이 떨어질 수 있으므로 매각 시스템이나 계획 사전점검
- 펀드 규모의 적정성
└ 규모가 너무 크면 미운용자금의 비중이 높아 펀드의 수익률이 상당기간 낮게 유지될 가능성有
└ 규모가 너무 작으면 1~2개의 경매 및 공매 부동산에 집중 투자됨에 따라 리스크 증가
- 펀드 운용사의 체계적 관리
└ 사전불특정형(Blind)
└ 체계적인 운용프로세스 및 운용매뉴얼 必
<해외부동산펀드 리스크>
- 해외펀드
└ 한국의 자산운용사가 국내에 펀드를 만들어 해외에 투자
└ 원금을 제외한 이익금에 대해 비과세 및 세금우대 가능
- 역외펀드
└ 장기투자 시 국내펀드보다 수익률이 낮아질 수 있음
└ 환율변동에 따른 환차익 및 환차손 발생
└ 투자원금을 제외한 이익금의 약 15.4% 과세
- 해외재간접펀드(Fund of Funds)
└ 국내에서 발매되고 있는 해외부동산펀드의 대표적 유형
└ 국내 운용사 펀드가 해외운용사의 펀드에 투자하는 개념
- 리스크유형
└ 해당국의 정치, 경제, 법률적차이
└ 현지인 위험
└ 제도 및 실사 비용 위험
└ 조세위험
└ 환매 유동성 위험 : 해외펀드 환매 시 현금 유입은 6~ 영업일 이후에나 가능
└ 환율위험 : 원화기준수익률은 떨어질 수 있음, 환헤지 요구, 역외펀드는 개별적 환헤지
└ 펀드정보제한, 글로벌 신용경색 위험
<해외부동산펀드의 리스크 관리방안>
- 펀드 선택
└ 투자국, 지역검토
└ 해당국의 정보파악 but 펀드수익 관련 정보 취득 힘듦
└ 변동성 위험 ↑, 비과세 효과보다 투자성과가 꾸준한 펀드가 중요
- 포트폴리오
└ 분산투자 원칙을 고려해 투자
└ 경제성장률 높은 지역은 가격등락도 심하게 나타나는 위험有(이머징마켓)
- 환위험
└ 환헤지(Hedge)
└ 국내사가 운용하는 펀드는 펀드 내 환헤지를 하는 경우 多
└ 역외펀드는 개인(투자자)이 환헤지를 해야하는 경우 多
→ 역외펀드 가입 시 판매사를 통해 환헤지하는 것이 바람직
└ 달러화 이외의 환헤지
└ 과도한 환헤지(Over Hedge)
└ 환헤지 시에는 FX Swap(외환스왑) 보다 Put Option(풋옵션) 매입을 통한 환헤지가 적절하나 비용 ↑
→ 프리미엄 비용 때문
└ 기준가 변동 : 기준가가 일시적으로 투자원본 이하로 하회할 수 있음
└ 위험전가
- 운용사 선택 : 투자 전 자산운용사 신뢰성 여부, 운용실적 등 점검
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