[30회 투자자산운용사 펀드매니저 고사] 제1과목 (3)부동산관련 상품

1.자연적 특성

①부동성 : 부동산현상을 국지화

②영속성

③부증성

④개별성 : 일물일가의 법칙이 적용X

 

2.제한물권

①타인의 물건을 제한적으로 지배하는 물권(등기능력이 있는 권리)

②용익물권

-전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받을 권리 (전세권 위에 저당권 설정 가능)

-지역권 : 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리

-지상권 : 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권

②담보물권

-저당권 : 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권 (등기부등본의 을구에서 확인가능)

-유치권 : 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 이에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 이를 유치할 수 있는 권리 (등기 필요X)

-질권 : 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받는 담보물권(동산이나 재산권에 설정 가능→등기 신청O, 부동산을 목적물로 하지않음)

 

3.부동산등기의 효력

-물권변동적 효력, 순위확정적 효력, 형식적 확정력, 대항적 효력, 권리존재 추정력, 점유적 효력 등

-우리나라의 경우 민법상 등기의 공신력은 인정되지 않음(공시력만 인정)

-공신력/공시력/(권리존재 추정력, 점유적 효력 등) : 어떤 부동산 등기를 신뢰하며 거래한 자가 있는 경우에 비록 그 등기가 진실한 권리관계에 합치되지 않는 것이더라도 그 자의 신뢰가 보호되는 등기의 효력

+공시의 원칙 : 부동산의 권리관계를 등기부등본으로 알린다는 의미

 

4.부동산 경기

①회복시장→상향시장→후퇴시장→하향시장→안정시장

②18년의 순환주기(일반경기보다 후행)

②고정점 고저점

③상업·공업용은 일반경기와 일치하나 주거용은 역순환적의 행태

 

5.부동산 투자

①간편법(미래 현금흐름X)

$순소득승수=\frac{총투자액}{순운용소득},자기자본수익률=\frac{세전현금흐름}{자기자본투자}$순소득승수=총투자액순운용소득​,자기자본수익률=세전현금흐름자기자본투자​​

②현금흐름할인법(미래 현금흐름O)

-NPV(순현재가치)= 현금유입의 현재가치 – 현금유출의 현재가치

(NPV ≥ 0, 큰 순서로 채택)

-IRR(내부수익률) = NPV →금액 가중평균 수익률

(IRR ≥ 요구수익률, 큰 순서로 채택)

-PI(수익성지수)→NPV의 단점을 보완(투자규모의 차이를 고려)

$PI\ =\frac{현금유입의\ 현재가치}{현금유출의\ 현재가치}$PI =현금유입의 현재가치현금유출의 현재가치​​

(PI ≥ 1, 큰 순서로 채택)

*Cash On Cash 수익률(화폐의 시간가치를 고려하지X)

$Cash\ on\ Cash\ =\ \frac{해당\ 기의\ 순현금흐름}{자기자본}$Cash on Cash = 해당 기의 순현금흐름자기자본​​

③전통적 감정평가법

-시장접근법(비교방식)

·비준가격 = 사례가격 X 사정보정 X 시점수정 X 지역요인보정 X 개별요인보정 X 면적

·토지평가에 가장 적합한 방식

-비용접근법(원가방식)

·복성가격 = 토지가격 + (재조달원가 – 감가수정액)

·토지를 포함하지 않을 경우 복성가격은 ‘재조달원가 – 감가수정액’

·건축물, 기계장치 등 재생산이 가능한 물건에 대해 적합

-소득접근법(수익방식)

$수익가격\ =\ \frac{순영업소득}{자본환원율}$수익가격 = 순영업소득자본환원율​​

·임대용 부동산 등 수익형 부동산이 평가에 적합

·주거용부동산과 같은 비수익형 부동산의 평가에는 부적합

 

6.부동산 평가가격

①기준시가 : 양도소득세 등 국세부과를 위해 평가한 부동산가액

②시가표준액 : 취득세 등 지방세 부과를 위해 평가한 것

③공시지가 : 공용지 매수나 토지보상에 사용되는 부동산 가액

④감정평가액 : 감정평가업자가 평가한 가액

*시가를 기준으로 가장 낮게 평가되는 부동산가액은 시가표준액

 

7.부동산 공부

①토지이용계획 확인서 : 공법적 규제사항

②지적도(지적공부) : 토지의 경계나 형태(지목, 소유자)

③토지대장(건축물대장) : 면적이나 개별공시지가(층수, 용도)

④등기부등본 : 소유권 및 기타의 권리관계

 

8.도시계획

①도시기본계획 : 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시·군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획수립의 지침이 되는 계획

②도시관리계획 : 특별광역시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용·교통·환경·경관·안전·문화 등에 관련한 일련의 계획

-4개의 용도지역과 10개의 용도지구, 4개의 용도구역은 도시관리계획에 의하여 지정

 

9.용도지역·지구·구역

①용도지역 : 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분(전국의 토지에 중복X)

-토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한 → 공공복리의 증진을 도모

②용도지구 : 용도지역을 보완하기 위하여 국지적으로 지정(중복O)

③용도구역 : 도시의 무질서한 확산 방지, 용도지역·지구와 무관

*용도지역 : 도.관.농.자

도시지역 : 주.상.공.녹

관리지역 : 보.생.계

 

10.부동산개발사업방식의 유형

①자체사업(지주자력개발)

②지주공동사업

-등가교환방식 : 지주는 토지 제공, 개발업자는 개발비 투입 → 토지평가액과 개발비의 비율에 따라 건물의 지분 배분

-합동개발방식 : 지주는 토지 제공, 개발업자는 개발비 투입 → 분양 또는 임대를 통해 발생한 수익 배분

-사업수탁방식 : 개발업자가 일체의 업무를 수탁 → 일괄임대를 통해 사업수지를 보증하는 방식

-토지신탁방식 : 지주가 보유토지를 부동산신탁회사에 위탁, 신탁회사는 필요자금 조달, 건설, 분양, 임대 → 수익 일부를 지주에게 반환

-차지개발방식 : 개발업자가 토지의 이용권을 받아 건설 → 지주에게 임차료를 지불, 차지권 기한 도래시 토지는 지주에게 반환, 건물은 일정 금액으로 지주에게 양도하는 방식

③투자형 부동산개발사업

 

11.PF(프로젝트 파이낸싱) 펀드

①부외금융의 특징으로 재무구조상태 유지 → 실패 시 실질사업자는 출자금의 한도 내에 책임을 짐(제반 부채는 프로젝트 시행법인이 부담)

②실질사업자는 실질적으로 프로젝트를 영위하면서도 자신의 신용도에는 제한적인 영향을 받음

(자신의 대차대조표상 당해 프로젝트 관련 부채 계상X)

③금융기관의 제한을 받는 유망 프로젝트의 대출 가능

④정보의 비대칭성 해결(Feasibility Study 사업타당성 분석, 채권보전조치)

⑤단점 : 위험전가로 인해 금융 비용 증가

 

12.부동산의 가치발생요인

①효용성 : 사용가치성

②상대적 희소성 : 한정된 부동산의 양

③유효수요 : 부동산을 수요 하려는 욕구와 구매 가능한 능력을 갖춘 수요

*가격형성요인 : 사회적, 경제적, 행정적 요인

 

13.부동산 현금흐름 예측

운용에 의한 현금흐름	매도에 의한 현금흐름
잠재총소득(예상임대료X단위수) - 공실 + 기타소득(주차장수입 등) =실제총소득(유효총소득) - 운용비용 =순영업이익 - 부채상환액 =세전 현금흐름 - 소득세(법인세) =세후 현금흐름	예상 매도가격 - 매도 비용 =매도순수익 - 미상환 저당대출 잔고 =세전 수취자기자본 - 양도소득세 =세후 수취자기자본

 

14.부동사투자회사

	자기관리부동산투자회사	위탁관리부동산투자회사	기업구조조정부동산투자회사
구분	자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근을 두고 운영	(자산의 투자·운용을) 자산관리회사에 위탁	기업구조조정부동산을 대상으로 투자, 자산관리회사에 위탁
자본금	5억원 이상	3억원 이상
영업인가(6개월 이후 최저자본금)	70억원 이상	50억원 이상
업무위탁	영업인가시 3인 이상, 6개월 후 5명이상의 자산운용 전문인을 요구	자산의 투자·운용 업무(자산관리회사), 증권발행·일반사무(사무관리회사), 판매(판매회사)에 각각 위탁

 

15.부동산투자회사의 규제

①국내소재의 주택, 이외 부동산은 1년 내 처분금지 (국외소재는 정관에서 정하는 기간으로 처분금지)

②부동산개발사업으로 조성된 사업(분양, 설치)의 경우 취득기간 상관없이 처분 가능

③최저자본금준비기간이 끝난 후, 총자산 80% 이상은 부동산 또는 관련 증권 및 현금으로 구성(70%이상은 부동산)

④동일인이 발행한 증권 5% 초과 취득X, 타 회사의 의결권 있는 주식 10%초과 취득X

⑤차입금 및 사채발행은 자기자본의 2배 초과X

⑥개발산업 투자시, 사업계획서→ 부동산투자회사자문회사의 평가 → 투자 1개월 전에 국토부장관에 제출

 

16.기업구조조정 부동산 투자회사의 특례

①총자산의 70% 이상 기업구조조정과 연관된 부동산으로 구성

②특례규정(배제되는 규정)

-일정기간 내 처분 금지 규정

-개발사업 시행 전 처분 금지 규정

-최저자본준비기간이 끝난 후 , 총자산 80% 이상은 부동산 또는 관련 증권 및 현금으로 구성하는 규정

-영업인가를 받은 날부터 2년 이내 주식 총수의 30% 이상을 일반청약에 제공하는 규정