[30회 투자자산운용사 펀드매니저 고사] 제2과목 (1)대안투자운용 및 투자전략

1.대안투자

①주식이나 채권을 제외한 다양한 자산에 투자하는 것

②특징

-전통적 투자상품과의 상관관계 낮음 → 효율적 포트폴리오 구성 가능

-최근 전통적인 투자상품과 동조화 현상 → 상관관계가 높아지고 있음

-위험조정수익률↑, 장외거래(가격 투명성↓)

-투자기간이 길고, 환금성이 낮음(환매금지기간O)

-매수중심(Long Only)에서 벗어나 차입이나 공매도 등 다양한 거래방식을 활용

-주요 투자자 : 기관, 거액자산가(개인투자자 투자↑)

 

2.부동산증권

①ABS(자산담보부증권)

-부동산, 매출채권, 유가증권, 주택저당채권 및 기타 재산권 등과 같은 기업이나 은행이 보유한 유·무형의 유동화자산을 기초로 하여 발행된 증권

(은행 → 유동화전문회사(특수목적회사) → ABS 발행)

-기초자산에 대한 소유권이 특수목적회사로 이전

②MBS(주택저당증권)

-은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 제공하고 대출 받는 경우, 금융기관은 대출금을 회수할 권리인 주택저당채권을 기초로 발행된 채권

(은행의 주택저당채권 → 유동화전문회사 → MBS 발행)

-기초자산의 소유권이 유동화전문회사로 이전

-주택저당채권을 전문적으로 유동화하는 유동화중개기관이 있음(ABS와의 차이점)

③REITs(리츠)

-부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드(부동산투자신탁)

-부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사

-증권시장 상장 → 유동성↑, 소액투자자 투자 가능

 

3.수익환원율

-미래 임대수입, 매각가격의 상승잠재력 반영X

 

4.Equity 배당률

*Equity : 지분이나 기업 재산에 대한 자본주나 기업주의 권리나 청구권

 

5.DCR(부채부담능력비율)

-DCR 높을수록 상환능력이 뛰어남

$부채부담능력비율\ =\ \frac{초년도\ NOI}{차입금\ 상환액}X100$부채부담능력비율 = 초년도 NOI차입금 상환액​X100​

 

6.현금흐름예측

①NPV(순현재가치)= 현금유입의 현재가치 – 현금유출의 현재가치(Equity투자액)

-투자기준 : NPV > 0

②IRR(내부수익률)

-투자기준 : IRR > 기업의 자본비용

③조정된IRR

-IRR > 재투자수익률 → IRR > 조정된 IRR

$조정된\ IRR\ =\ \frac{IRR\ +\ 재투자수익률}{2}$조정된 IRR = IRR + 재투자수익률2​​

④PI(수익성지수)→NPV의 단점을 보완(투자규모의 차이를 고려)

-투자기준 : PI ≥ 1

$PI\ =\ \frac{현금유입의현재가치}{현금유출의현재가치(최초Equity투자액)}$PI = 현금유입의현재가치현금유출의현재가치(최초Equity투자액)​​

 

7.PF의 기본구조와 안정성 확보수단

①시행사

-토지를 매입, 사업 진행하는 주체

-가장 높은 수익을 얻지만 잔여재산분배청구권이 가장 늦음

-저당권, 담보신탁 설정

②시공사

-부동산을 건설하는 역할 → 부동산 완공 책임

-책임준공, 책임분양약정, 채무인수, 연대보증, 자금보증

③부동산펀드

-PF에 자금을 공급하는 역할(은행, 부동산펀드 등)

-재무적 조언자 및 자산관리, 계좌관리 업무 수행

-대한주택보증의 주택사업금융보증, 주금공의 PF보증, 서울보증보험 이행보증

④에스크로 계좌

-부동산 개발사업 참여자 전원의 동의가 있을 시 자금인출 가능

 

8.부동산 개발금융 투자 프로세스

투자대상 후보 수집 → 투자대상 선정 → 사후관리 업무 → 단계별 위험관리

 

9.PEF(사모펀드)

①투자자로부터 모은 자금을 채권·주식 등에 운용하는 펀드

②Clawback 조항은 GP(무한책임사원)에게만 적용 → 차등배당허용

*Clawback : GP가 받은 성과의 전부, 일부를 LP(유한책임사원)에게 반환하는 것을 의미

③무한책임사원은 반드시 금전 또는 시장성 있는 유가증권의 형태로만 출자 → CB, BW, EB에도 투자가능(주식전환가능상품)

④다른 기업의 지분에 10%이상 투자하는 것을 원칙, 10%미만 시 사실상 지배력 행사가 가능하도록 하는 투자

⑤배당을 최소화, 자사주 보유규모가 큰 기업은 PEF의 투자대상으로 적합

 

10.PEF 설립요건 및 자산운용

①사원 수 49인 이하, 자본시장법상의 사모투자전문회사(합자회사)

②설립등기일로부터 20일 이내 금융위 등록

③자산운용 제한

-금융위 등록 후 2년 내 50%이상 경영권 참여의 목적으로 투자, 6개월 이상 지분 보유(6개월 내 경영권 확보X → 1개월 이내 매각)

*위 “2년 내 50% 이상”이라는 문구는 1년 내 60%

(2019~2020년대비 투운사봉모)라는 말도 있고 2년내 50%(2019년 해커스)라는 말도 있으니 최신 책을 참고하셔서 공부하시길 바랍니다 :)

-일시적 자금부족 → 재산의 10% 범위 내 자금차입 가능

-타 회사 계열사로 편입한 경우 5년 이내 타 회사 지분 매각

-금융계열사는 동일 PEF 지분 10%이상 보유 금지

-은행 및 은행지주회사 발행주식총수의 4% 이상 취득 시 GP, LP의 내역을 금융위에 보고

 

11.PEF종류

①Buyout Fund(바이아웃 펀드)

-기업을 인수하여 기업가치를 높인 후 다시 기업을 되팔아 고수익을 올리는 사모펀드

-Turnaround(구조조정펀드),MBO(경영자인수),LBO(레버리지매수)

②VC(벤처캐피탈)

-Seed Capital(초기 투입 자본), Start-Up(회사설립 초기단계), Mezzanine(IPO 전 단계)

③Vulture Fund(벌처펀드) : 저평가된 부동산을 싼 가격으로 매입하기 위해 운용되는 투자기금, 부실기업을 정리하는 회사나 그 자금

④Fund of Funds(재간접펀드) : 다른 사모펀드에 재투자하는 펀드

⑤Real Estate Fund : 부동산펀드

 

12.PEF의 자금회수(EXIT) 방안

①매각 : 일반기업 또는 다른 PEF에 매각 → 가장 선호

②상장 : IPO

③유상감자 및 배당 : 기업의 수명단축 등 부작용 발생

④PEF 자체 상장

 

13.헤지펀드

①주식, 채권, 파생상품, 실물자산 등 다양한 상품에 투자해 목표 수익을 달성하는 것이 목적인 펀드

②현금 차입 → 신용매수, 주식 차입(대주) → 공매도 등

(전통투자에 비해 레버리지가 큰 투자)

②높은 운용 보수, 고율의 성과 보수 부과

③본인이 운영하는 펀드에 투자 가능 → Moral Hazard 방지 및 투자자의 참여 활성화 기대

④헤지펀드 → 사모발행, 헤지오브펀드 → 공모발행

⑤전략자산 간의 낮은 상관관계 → 포트폴리오의 편중 현상을 억제 (기관투자자들의 헤지펀드를 포트폴리오에 편입시키려는 이유)

 

14.Long-Short Equity 전략

①상승이 예상되는 저평가된 주식을 매수(Long)하고 하락이 예상되는 고평가된 주식을 매도(Short)해 변동성에 대응하며 시장 등락과 무관한 절대수익을 추구하는 전략을 활용

②주식 선택이 중요, 공매도 제한 여부도 사전 검토 필수

③전략 종류

-주식시장중립형

·베타를 중립화시키는 전략

·Out-Performer 매수 + Under-Performer 매도

·주식분석 능력이 관건

-Net Market Exposure

·주식시장 의존도를 측정

$NetMarketExposure\ =\ \frac{LongExposure-ShortExposure}{Capital}$NetMarketExposure = LongExposure−ShortExposureCapital​​

-Long./Sort Ratio

·펀드 매니저의 주식선택 능력 측정 지표

$Long·ShortRatio\ =\ \frac{LongExposure}{ShortExposure}$Long·ShortRatio = LongExposureShortExposure​​

-Gross Exposure

·펀드 레버리지 측정 지표

$GrossExposure\ =\ \frac{LongExposure+ShortExposure}{LongExposure-ShortExposure}$GrossExposure = LongExposure+ShortExposureLongExposure−ShortExposure​​

 

15.합병차익거래

①기업이 대규모 M&A를 할 때 합병 등에 반대하는 기존 주주가 회사 측에 주식매추청구권을 행사 → 매수청구가격이 현 시세보다 높고 투자자가 시장에서 주식을 사서 매수 청구에 응하면 단기간에 수익을 남김 → 합병차익거래

②피인수합병기업의 주식을 매수, 인수기업의 주식을 매도하는 포지션

(거래이익(주당) = 인수기업의 주가 X 교환비율 – 피인수기업의 주가 X 1)

③반드시 합병이 발표된 주식을 매매해야 함(상황의존형 투자전략)

 

16.전환증권차익거래

①전환차익거래에서 유리한 전환 사채

-기초자산의 변동성이 큼

-Convexity(볼록성)이 큼

-전환프리미엄이 낮음

-유동성이 높고, 기초자산의 배당률이 낮음

②델타 헷징 = 전환사채 매수 + 주식 매도 (전환주식수X델타)

-주가↑ → 델타↑ → 주가 추가 매도

-주가↓ → 델타↓ → 주가 숏 커버링

③전환사채의 델타가 0.5일 경우 → 전환사채 2단위 매수, 주식 1단위 매도 → 좌우대칭형 구조(위험중립형)

 

17.채권차익거래 전략(Yield Curve Arbitrage)

①Yield Curve Steepening : 장단기 금리차 상승 → 단기채 매수 + 장기채 매도

②Yield Curve Flattening : 장단기 금리차 하락 → 장기채 매수 + 단기채 매도

③ Yield Curve Butterfly

-Trough : 단·장기채 매수 + 중기채 매도

-Hump : 중기채 매수 + 단·장기채 매도

 

18.특별자산펀드(실물자산의 특징)

①실물자산 : 농산물, 축산물, 광산물, 에너지에 속하는 물품 또는 가공물 (→인플레이션 헤지 효과)

②정통 자산과 상관관계 낮음 → 효율적인 포트폴리오 구성

③기축통화인 달러로 표시, 글로벌시장의 수급에 의해 결정

④미래현금흐름의 현재가치로 평가X(이자율 영향 낮음)

⑤경기변동 민감, 저장비용 발생(선물거래 활성화), 공급제한(이머징 마켓 성장으로 가격 상승)

⑥투자 유형 : 직접투자, 상품선물 매매, 상품스왑, 선물환, 상품구조화 증권

 

19.콘탱고,·백워데이션 시장

①콘탱고

-장기선물가격 > 단기선물가격 (선물가격곡선 우상향)

-순매수포지션 취함(장기기준)

-보유기간수익률 :Negative Roll Yield

②백워데이션

-단기선물가격 > 장기선물가격 (선물가격곡선 우하향)

-순매도포지션 취함(장기기준)

-보유기간수익률 : Positive Roll Yield

 

20.Commodity Futures Index

①상품선물지수의 수익원천 : Spot Price, Collateral Yield, Roll Yield

②주가지수가 다양, 투명, 유동성이 높음

③단점 : 롤오버리스크와 마진콜 위험 등에 노출

 

21.CDS(신용부도스왑)

①부도가 발생하여 채권이나 대출 원리금을 돌려받지 못할 위험에 대비한 신용파생상품

②보장매입자는 준거자산에 내재된 신용위험을 보장매도자에게 이전

-보장매도자에게 일정한 수수료 지급, 보장매입자는 신용위험 발생시 손실 보상 받음

 

22. TRS(총수익률스왑)

①대출 만기일이 왔을 때 처음 담보로 내준 주식과 빌려 쓴 돈을 그대로 교환하되 빌린 돈의 상환액을 환율에 따라 달라지도록 하는 거래방식

②신용위험, 시장위험 모두 거래상대방에게 전가

③보장매입자와 보장매도자의 장점

-보장매입자(총수익 매도자)

·경영권 이전X, 고객과의 관계 유지 가능

-보장매도자(총수익 매입자)

·현금투자 없이 자산매입과 동일한 현금흐름

·직접 투자하기 어려운 자산에 투자할 수 있는 기회

 

23. CLN(신용연계증권)

①신용위험방지요소가 결합된 채권(CLN = 일반채권 + CDS)

②수익률 = 담보채권수익률 + CDS프리미엄

③준거자산 다양화로 투자자들의 투자성향에 맞는 다양한 상품설계 가능

②상대적으로 신용사건에 대한 전문 지식이 덜 필요(증권형태로 거래)

 

24.CDO(부채담보부증권)

①회사채나 금융회사의 대출채권 등을 한데 묶어 유동화시킨 신용파생상품

②기초자산 : 대출 → CLO, 회사채 → CBO / CDS → 개별적인 신용위험, CDO → 포트폴리오의 위험

③신용등급 평가요소 : 자산의 질, 기대신용손실, 신용보강, 거래구조, 자산운용매니저, 법적위험, 거래감시, 발행사의 재무건전성

④CDO투자

-Equity : 첫번째 손실을 입는 트랜치, 높은 레버리지 노출

-Mezzanine : 두번째 손실을 입는 트랜치, 자산 성과에 민감한 반응

-Senior : 높은 신용등급의 트랜치, 분산된 포트폴리오 투자

-Super Senior : 가장 안전한 트랜치, 신용평가X, 신용등급없이 투자

 

25.CDO의 위험관리 측정지표

$델타\ =\ \frac{∆CDO가치}{∆신용스프레드}\ ,\ 감마\ =\ \frac{∆델타}{∆신용스프레드}$델타 = ∆CDO가치∆신용스프레드​ , 감마 = ∆델타∆신용스프레드​​

$로=\frac{∆CDO가치}{∆부도상관계수},\ \ 세타\ =\ \frac{∆CDO가치}{∆time}$로=∆CDO가치∆부도상관계수​,  세타 = ∆CDO가치∆time\